Закон № 340-IX (протидія рейдерству): чого очікувати бізнесу?

Читайте статтю нижче* або за посиланням: 

Більш детально про авторів статті за посиланнями:

Світлана Тетеря, керівник практики аграрного та земельного права EVERLEGAL

Наталія Іверук, молодший юрист EVERLEGAL

*Стаття доступна лише російською мовою

Закон № 340-IX: чего ожидать бизнесу? 

Декабрь прошлого года ознаменовался принятием очередного так называемого "антирейдерского" закона, а именно Закона Украины № 340-IX "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству", который коснулся регулирования вопросов, связанных с недвижимостью и, в частности, землёй. В этой публикации мы предлагаем разобраться в ключевых нововведениях этого Закона. 

Аренда земли, эмфитевзис, земельный сервитут: новые правила  

Закон № 340-IX предусматривает череду изменений в правовом регулировании институтов аренды, эмфитевзиса и земельного сервитута. 
 Во-первых, с целью минимизации рисков незаконного завладения землёй для её собственников было предусмотрено право устанавливать требование нотариального удостоверения договоров аренды, эмфитевзиса и договоров по установлению земельного сервитута, а также других договоров, предметом которых является земельный участок, и внесения изменений в такие договора. Такое требование является односторонней сделкой, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ГРВПНИ) как обременение. Считаем, что этот инструмент может быть успешно использован для противодействия нынче популярной схеме захвата земельных участков через государственную регистрацию прекращения права аренды на участок на основании поддельных дополнительных соглашений либо уведомлений от собственника о досрочном расторжении договора и дальнейшую государственную регистрацию права пользования участком за другим лицом.
  Во-вторых, изменены правила исчисления срока аренды земли. Как только Большая Палата Верховного Суда наконец-то поставила точку в этом вопросе, указав, что срок аренды исчисляется с момента государственной регистрации указанного права , как законодатель изменил правила. Теперь срок аренды исчисляется с момента заключения договора, но само право аренды по-прежнему возникает лишь с момента его государственной регистрации, и только после осуществления которой арендатор имеет право использовать земельный участок.
Наконец, был частично решён один из "больных" вопросов для каждого арендатора земли – возобновление договора аренды на новый срок. Статья 33 Закона Украины "Об аренде земли" предусматривала весьма усложненный порядок возобновления таких договоров путём подписания дополнительных соглашений, что давало поле для злоупотреблений со стороны собственников земли и привело к многочисленным судебным спорам. Закон № 340-IX предусматривает решение этой проблемы путём введения механизма автоматического возобновления договоров аренды для земель частной собственности и земель государственной либо коммунальной собственности, на которых размещены объекты недвижимости, что принадлежат пользователю такой земли, без необходимости заключения каких-либо дополнительных соглашений либо новых договоров.

 Указанный механизм предусматривает, что программное обеспечение ГРВПНИ будет автоматически продлевать действие договора на тот же срок при условии наличия в реестре отметки о том, что стороны договора предусмотрели возможность его возобновления, и отсутствии заявления от одной из сторон об исключении из реестра сведений о возобновлении договора, поданного не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора. Кроме того, возможность использования этого механизма была предусмотрена для эмфитевзиса и земельных сервитутов, а также для договоров аренды земли, которые не содержат условия об их возобновлении, но окончились в день или после смерти арендодателя, до момента регистрации права собственности на земельный участок за наследником или по решению суда о признании наследства выморочным. 

  Автоматическое возобновление договоров заработает с 16.07.2020 и будет распространятся только на договора, заключенные либо изменённые после вступления в силу Закона. Возобновление же договоров, заключенных до вступления в силу Закона № 340-IX, будет осуществляться по правилам, которые действовали на момент их заключения.
  Следует также отметить, что претерпел изменения и институт преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок. Это право реализуется путём заключения нового договора аренды земли, а не дополнительного соглашения к предыдущему договору, который, как и ранее направляется арендодателю в срок, установленный договором, но не позже, чем за месяц до окончания срока действия договора.
В то же время, из статьи 33 Закона Украины "Об аренде земли" было исключено возможность возобновления договора аренды в случае продолжения арендатором пользования земельным участком после окончания срока договора и при отсутствии возражения в возобновлении договора в течение месяца после окончания срока договора.

Обновления в системе регистрации прав 

С принятием Закона № 340-IХ произошли изменения и в системе государственной регистрации прав на недвижимость, которые в основном направленны на интеграцию данных ГРВПНИ и Государственного земельного кадастра (ГЗК), а также их максимальное заполнение данными. 
  На уровне Закона Украины № 1952-IV "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" наконец-то был закреплён обмен информацией между реестрами в режиме реального времени. При этом, установлено, что регистрация прав на земельный участок проводится исключительно при наличии сведений о нём в ГЗК и с учётом наличия информации об этих правах в ГЗК. Также предусмотрено обязательство государственного регистратора самостоятельно переносить из ГЗК в ГРВПНИ информацию о зарегистрированных до 01.01.2013 правах на земельный участок при проведении государственной регистрации права собственности на него впервые.
  Более того, в заключительных и переходных положениях Закона № 340-IХ перед Кабинетом Министров Украины была поставлена весьма амбициозная задача обеспечить проведение инвентаризации документации по всем земельным участкам, информация о которых отсутствует в ГЗК, с целью дальнейшего внесения в него информации о таких участках до 01.01.2022, а также обеспечить автоматизированный перенос данных Государственного реестра земель о правах на земельные участки и их обременениях в ГРВПНИ.
  Все эти вышеуказанные меры направлены на предотвращение возможности проведения незаконных регистрационных действий по земельным участкам, информация о которых на данный момент отсутствует в ГЗК и/либо в ГРВПНИ.   
 Также с целью возможности оперативного реагирования на проведение незаконных регистрационных действий было введено долгожданный механизм уведомления государственным регистратором собственника, пользователя и/либо обременителя объекта недвижимости о регистрации заявления на проведение регистрационных действий по объекту.
  Кроме того, Законом № 340-IX была устранена возможность злоупотребления повторной подачей заявлений о запрете совершения регистрационных действий, которой нередко пользовались рейдеры для создания препятствий в проведении регистрационных действий для возобновления прав законного собственника или пользователя объекта недвижимости. Теперь подать такое заявление повторно возможно лишь в течение 5 рабочих дней после истечения срока действия предыдущего заявления.

Изменение способов защиты прав на землю

Закон № 340-IX коснулся и изменений в способах защиты прав на землю.
Прежде всего, в Закон № 1952-IV были внесены изменения, которыми предусмотрено, что записи ГРВПНМ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество либо их обременений более не отменяются. Таким образом, позиция Большой Палаты Верховного Суда о том, что надлежащим способом защиты прав в случае проведения незаконных регистрационных действий является отмена соответствующих записей ГРВПНМ , перестала быть более актуальной. Теперь же в соответствии с положениями части 3 статьи 26 этого Закона надлежащим способом защиты будут отмена решения государственного регистратора, признании недействительными либо отмена документов, на основании которых проведено государственную регистрацию, отмена государственной регистрации прав. При этом, принятие судом решения с использованием этих способов защиты прав допускается только с одновременным признанием, изменением или прекращением этим решением прав либо обременений прав.
  Аналогичные правила о необходимости решения судом вопроса о прекращении прав было предусмотрено при принятии судебных решений об отмене государственной регистрации земельного участка, о признании недействительным решения органа исполнительной власти, органа местного самоуправления о предоставлении разрешения на разработку документации по землеустройству, по которой был сформирован земельный участок, в отношении которого возникли вещные права, о закрытии раздела ГРВПНМ по объекту недвижимого имущества в связи с его дублированием уже существующего раздела ГРВПНМ.
  Проанализировав Закон № 340-IX, можем резюмировать, что его принятие позволило решить ряд давно назревших проблем в правовом регулировании земельных отношений и сделать такой себе "косметический" ремонт законодательной базы в этой сфере. Одновременно следует отметить, что в целом предусмотренные этим Законом изменения являются всего лишь очередным небольшим шагом в устранении проблем защиты недвижимости от незаконного завладения, решение которых становится особо актуальным в свете будущего открытия рынка земли.