REIT – глобальний інструмент інвестування в нерухомість, який набирає популярність в Україні
REIT – глобальний інструмент інвестування в нерухомість, який набирає популярність в Україні
Наш експерт: Олександр Демчук, Радник практики нерухомості EVERLEGAL.
Матеріал юриста EVERLEGAL також було опубліковано у виданні Property Times за ПОСИЛАННЯМ.
Real Estate Investment Trust (REIT) у світі вже став усталеним і надійним класом активів. На кінець 2024 року в більш ніж сорока країнах налічувалося понад тисячу біржових REIT із сукупною капіталізацією понад 2 трлн доларів; за десятиріччя їхня кількість майже подвоїлася. Механіка проста: компанія володіє портфелем (зазвичай комерційної, високомаржинальної) нерухомості, отримує орендний дохід і спрямовує інвесторам щонайменше 90% прибутку, завдяки чому звільняється від корпоративного податку.
В Україні окремого «REIT-акта» поки немає, проте аналогічну функцію виконують інститути спільного інвестування (ІСІ) – фонди операцій з нерухомістю (ФОН). Перші публічні рішення з’явилися у 2022 році (серед піонерів – Inzhur). Станом на 31 березня 2025 року ліцензії на управління ФФБ/ФОН уже мають 30 компаній. На сьогодні публічний сегмент складають, зокрема, Inzhur (шість фондів у комерційній нерухомості та енергетиці), S1 REIT (орендне житло), ҐРУНТОВНО, SI Capital, Твоє Коло (інвестиції в землю) та інші гравці.
Чому REIT кращі за купівлю «квадратних метрів»
Інвестування через фонд дає змогу масштабно залучати роздрібних інвесторів із невеликими чеками – від кількох десятків тисяч гривень – до великих, стабільних проєктів. Трансакційні витрати мінімальні: немає нотаріальних процедур, держреєстрацій і «паперового» супроводу кожної угоди. Податкова модель оптимізована: фонд не сплачує податок на прибуток, а дивіденди роздрібних інвесторів оподатковуються за ставкою 9% плюс військовий збір. Окремий плюс – централізоване управління активами однією КУА та можливість структурування різних інвестпропозицій у межах окремих фондів.
Запуск і адміністрування: де «болить»
Попри переваги, у ФОН високий поріг організаційного входу: складні юридичні процедури на старті та значні витрати на поточне адміністрування.
Керувати ФОН має право лише ліцензована компанія з управління активами (КУА). Тож засновник обирає між двома підходами:
1. Створити власну КУА і отримати ліцензію (на практиці це може тривати до ~6 місяців);
2. Скористатися послугами чинної професійної КУА на аутсорсі.
Після цього КУА створює ФОН (майбутній REIT-проєкт у формі пайового чи корпоративного фонду) або інвестор купує готову «оболонку» ФОН у професійного управителя. Для життєздатного старту зазвичай орієнтуються на вартість активів понад 10 млн грн – щоб зійшлася економіка управління, була диверсифікація й базова ліквідність.
Операційна частина теж ресурсоємна. Адміністрування власними силами чи через зовнішнього провайдера обійдеться орієнтовно від 200–300 тис. грн на місяць і вище залежно від складу активів, кількості інвесторів та частоти викупів. Постійні вимоги включають:
- регулярну звітність до НКЦПФР (місячну, квартальну, річну) та розкриття даних про емісії й структуру активів;
- облік і контроль викупу сертифікатів чи акцій, взаємодію з депозитарієм/зберігачем;
- внутрішній і зовнішній аудит, незалежні оцінки нерухомості;
- фінмоніторинг, комплаєнс та оновлення внутрішніх політик і процедур ризик-менеджменту.
Таким чином ФОН – інструмент із підвищеними вимогами до структури та прозорості. Він потребує часу й бюджету для старту, натомість дає інвесторам і девелоперам інституційну рамку, зрозумілі правила викупу та дистрибуції і рівень довіри, якого бракує неформальним «пайовим» конструкціям.
Українська специфіка REIT
На відміну від багатьох зарубіжних юрисдикцій, в Україні немає законодавчого обов’язку спрямовувати ≥ 90% чистого прибутку на дивіденди. Це добровільна політика управителя: більшість ФОН декларують розподіл понад 90%, але КУА може змінити підхід і нагромаджувати прибуток для реінвестування, що може не співпадати зі стратегією дрібних інвесторів.
Другий важливий момент – обмежена біржова ліквідність. Якщо у розвинених країнах сертифікати REIT активно торгуються на біржах, то в Україні повернення капіталу інвестору зазвичай відбувається через викуп сертифікатів самим управителем, а позабіржові угоди між приватними інвесторами трапляються значно рідше.
Підсумок
Ринок українських «REIT-подібних» фондів лише формується, але має помітний потенціал у поствоєнній економіці. Поєднання дисципліни розкриття інформації, прозорого механізму викупу та перспективи біржових лістингів робить ФОН ефективною альтернативою стихійному «дольовому» інвестуванню. Для девелопера це довгий і відносно дешевий капітал, для інвестора – регулярний кеш-флоу та захист від інфляційних і валютних ризиків завдяки реальним активам, що поступово набувають ліквідності на локальному ринку.
За питаннями та консультаціями звертайтесь, заповнивши коротку форму на сайті.
