Судова практика у договорах з оренди земельної ділянки

Щороку судова практика щодо вирішення спорів, пов'язаних з орендою землі, динамічно розвивається, і 2020 рік не став винятком. Цього року ми отримали декілька правових позицій Великої Палати Верховного Суду, які суттєво змінили практику вирішення деяких категорій таких спорів і які керівник практики Аграрного та земельного права, адвокат EVERLEGAL Світлана Тетеря пропонує розглянути у межах cвоєї публікації для профільного видання "Юридична Газета".

Читайте коментар нижче або ж на сайті видання "Юридична Газета" за посиланням.

***

Недійсний чи неукладений: належний спосіб захисту у випадку, якщо власник земельної ділянки не підписав договір оренди землі

Протягом досить тривалого часу у спорах щодо справжності підпису власника земельної ділянки на договорі оренди землі існувала стала позиція, що належним способом захисту прав останнього є визнання недійсним договору. Проте у червні цього року під час розгляду справи № 145/2047/16-ц ВП ВС відступила від цієї позиції, вказавши, що у випадку, якщо одна зі сторін договору не підписала його, тобто не виявила свою волю на його укладення, то такий договір є неукладеним і, відповідно, не може бути визнаний недійсним. При цьому, у такому випадку ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки є пред'явлення вимоги не про визнання договору неукладеним, а про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, зокрема, шляхом повернення такої ділянки власнику. Крім того, ВП ВС зазначила, що на такі вимоги позовна давність не поширюється, так як у цьому випадку має місце триваюче порушення прав власника земельної ділянки.

Водночас, вважаємо за необхідне відзначити, що подання власником земельної ділянки лише негаторного позову не дозволить йому ефективно поновити свої права на земельну ділянку. Як усім відомо, укладення договору оренди землі завжди супроводжувалося або його державною реєстрацією, або державною реєстрацією права оренди землі залежно від законодавства, що діяло на момент його укладення. І судове рішення про повернення земельної ділянки її власнику згідно з чинним законодавством не належить до правових підстав для скасування державної реєстрації договору оренди землі чи права оренди на земельну ділянку. Відтак, для поновлення своїх прав на земельну ділянку її власнику варто також заявити позовну вимогу про скасування державної реєстрації договору оренди землі чи права оренди.

Обов'язковість дотримання норм ч. ч. 1-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" під час поновлення договору оренди землі в порядку ч. 6 цієї статті

Напевно, протягом усього часу існування нового Верховного Суду судді Касаційного цивільного суду і Касаційного господарського суду мали різне бачення щодо поновлення договору оренди землі у порядку ч. 6 ст. 33 Закону України № 161-XIV "Про оренду землі", яка передбачала, що договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені ним, у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору. Судді різних палат КЦС зазначали про те, що необхідною умовою для поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV у судовому порядку є дотримання орендарем ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону № 161-XIV вимог щодо повідомлення орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору, а от Судова палата з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС дійшла до протилежного висновку у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Розглядаючи справи № 313/350/16-ц, № 159/5756/18 ВП ВС відступила вирішила відступити від висновку Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 920/739/17. ВП ВС мотивувала це тим, що норми ст. 33 Закону № 161-XIV передбачають єдиний алгоритм дій орендаря та орендодавця під час поновлення договору оренди землі, у межах якого орендар для реалізації свого переважного права на його поновлення має спочатку дотриматися вимог ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону № 161-XIV, повідомивши орендодавця у строк, встановлений договором, про намір укласти договір на новий строк і надавши разом з таким повідомленням проєкт відповідної додаткової угоди до договору, а у разі ухилення орендодавця від укладення такої угоди орендар може претендувати на поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV у разі дотримання умов, визначених у цій нормі. Виходячи з цієї логіки, для поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону № 161-XIV орендар має дотриматися не тільки умов, визначених у вказаній нормі, а й вимог ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону № 161-XIV.

При цьому, слід відзначити, що висновок ВП ВС у справах № 313/350/16-ц, № 159/5756/18 підлягає застосуванню до договорів оренди землі, укладених в період з 12.03.2011 по 15.07.2020, коли діяла відповідна редакція ст. 33 Закону № 161-XIV, адже з 16.07.2020 ст. 33 Закону № 161-XIV діє в новій редакції і регулює новий правовий інститут укладення договору оренди землі на новий строк, який за своїм механізмом є подібним інституту поновленню договору, що раніше був передбачений у попередній редакції ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону № 161-XIV.