Процедура поновлення договору оренди землі: нова позиція Великої Палати Верховного Суду

Новини 03.11.2020

20.10.2020 року оприлюднено постанови Великої Палати Верховного Суду (далі також – "ВП ВС") у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, у яких остання вирішила відступити від позиції Верховного Суду, зазначеній у постанові від 10.09.2018 року у справі № 920/739/17 (далі також – "Постанова від 10.09.2018 року") з огляду на таке.

"Стара" правова позиція

Уже тривалий час як адвокати, так і судді у спорах стосовно поновлення договору оренди землі керувались висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 року, де зазначено таке.

Так, приписами частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (далі також – "Закон про оренду") врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором. 

Зокрема пролонгація відбувається за наявності такого фактичного складу: 

  • користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і 
  • відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування. В свою чергу, останнє слід кваліфікувати  як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору.

При цьому повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону про оренду, не вимагається. 

Тобто основна суть поновлення договору оренди в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду  полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

Окрім того, слід звернути увагу, що  орендодавець має право заперечити стосовно поновлення договору оренди землі і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі.

Таким чином, особливістю поновлення договору оренди в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду є:

  • Необов'язковість надсилання орендарем повідомлення про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі.

  • У разі, якщо орендодавець має намір заперечити проти такого поновлення, то він повинен зробити це протягом одного місяця після закінчення договору оренди землі.

Таким чином, Верховний Суд розмежував підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Тобто вони є такими, що не пов'язані одна з іншою.

Який же новий підхід порядку вирішення спорів щодо поновлення договору оренди землі?

У справі № 313/350/16-ц ВП ВС вирішила відступити від позиції, зазначеної у Постанові від 10.09.2018 року в частині тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч.  6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

На думку ВП ВС, виникненню в орендодавця обов'язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. 

У такому випадку факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини  6 статті 33 Закону про оренду.

І лише у випадку відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі слід говорити про "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто ВП ВС, на відміну від Верховного Суду, вважає, що підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у ч.ч. 1-5 та ч. 6 Закону про оренду є логічно послідовними та пов'язаними між собою.

Відтак, на думку ВП ВС задля пролонгації договору оренди землі у порядку ч. 6 ст. 33 Закону про оренду необхідна наявність таких юридичних фактів: 

  • Орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди;
  • до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; 
  • до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; 
  • орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Таким чином, за наслідками розгляду цієї справи, ВП ВС зробив висновок, договір оренди землі не підлягає поновленню, оскільки орендар порушив процедуру поновлення договору на підставі частини 6 статті 33 Закону про оренду. Так, судом було встановлено, що орендар не надіслав орендодавцеві у строки, встановлені частиною 2 статті 33 Закону про оренду, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, а відтак це унеможливило розгляд цього питання з прийняттям орендодавцем відповідного рішення на підставі частини 5 статті 33 Закону про оренду. 

Разом з цим, розглядаючи справу № 159/5756/18 ВП ВС також вирішила відступити від висновку Верховного Суду, викладеного у Постанові від 10.09.2018 року, щодо тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої ч. 6 ст. 33 Закону про оренду.

У цій справі ВП ВС дотримується аналогічної позиції, зазначеної у постанові у справі № 313/350/16-ц.

Так, ВП ВС вказує, що при продовженні договору оренди землі в порядку частини 6 статті 33 Закону про оренду орендар до закінчення строку дії договору повинен не лише повідомити орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, а й додати до такого повідомлення проект додаткової угоди.

Однак, звертаємо Вашу увагу, що "нова" позиція застосовується лише до договорів оренди землі, які були укладені до 17.02.2011 року, оскільки статтю 33 Закону про оренду законодавцем було викладено у новій редакції.

 

 

За детальною інформацією звертайтесь до наших експертів:

Андрій Порайко

Партнер

porayko@everlegal.ua

 

Світлана Тетеря

Старший юрист, керівник практики Аграрного та земельного права

teteria@everlegal.ua

We solve your legal issues.
However complex they are.
Wherever they occur.
Whenever you need us.