Топ-4 правових позицій Великої Палати Верховного Суду в галузі земельного права

Протягом цього року Велика Палата Верховного Суду (ВП ВС, Суд) прийняла безліч рішень в сфері земельного права, якими Суд «розставив крапки над і» в питаннях, що потребують правової визначеності.

У статті юриста EVERLEGAL Дмитра Цоя та молодшого юриста компанії Наталії Муравської висвітлено найзнаковіші висновки ВС за 2020 рік. Читайте статтю нижче або на сайті профільного видання "Юридична Практика" за посиланням.

*Стаття доступна лише російською мовою.

***

Земля фермерского хозяйства

Этот вопрос уже долгие годы волновал участников фермерских хозяйств (ФХ). Главная проблема заключалась в том, что при получении в пользование земельного участка для создания ФХ его основатель оформлял государственный акт на право постоянного пользования или договор аренды земли на свое имя, а не на само ФХ. Это приводило к спорам ФХ с госорганами о продлении пользования таким участком ФХ в случае смерти учредителя или его выхода из состава хозяйства, поскольку последние считали, что в этих случаях право пользования землей в ФХ прекращается.

Однако в конце июня БП ВС рассмотрела три дела по таким спорам (дела № 922/989/18, № 179/1043/16-ц, № 927/79/19) и окончательно решила эту проблему. Суд отметил, что с момента создания ФХ к нему переходят права и обязанности пользователя земельного участка, полученные его учредителем во время создания ФХ. В случае смерти основателя ФХ или его выхода из него, право пользования землей сохраняется за таким хозяйством. В то же время Суд указал на то, что переход права на земельный участок к ФХ не требует от последнего совершение каких-либо дополнительных действий относительно переоформления за собой прав.

Однако, мы все же советуем ФХ зарегистрировать право пользования земельным участком за собой, поскольку при отсутствии такой регистрации есть риск, что орган, уполномоченный распоряжаться участком, вопреки выводам БП ВС примет решение о прекращении права пользования в случае смерти основателя ФХ или его выхода из него, после чего передаст ее в собственность или пользование другому лицу.

Более того, несмотря на появление долгожданной позиции БП ВС ФХ стоит быть готовыми к сложностям, которые могут возникнуть во время регистрации прав. Вполне вероятными будут отказы госрегистраторов в проведении регистрационных действий, ведь для них характерен формальный подход, поскольку нормы правоустанавливающих документов превалируют над выводами Верховного Суда.

Аренда земли

На протяжении длительного времени считалось, что в спорах, суть которых сводиться к отсутствию волеизъявления стороны договора аренды земли на его заключение, необходимо выбирать способ защиты в виде признания такого договора недействительным. Такой позиции придерживался как Верховный Суд Украины, так и новообразованный Верховный Суд, изложив это в судебных решениях от 22 апреля 2015 года по делу № 6-48цс15, от 25 мая 2016 года по делу № 6-2612цс15. 

Однако в июне по результатам рассмотрения дела № 145/2047/16-ц БП ВС нашла основания для отступления от такой позиции. Суд обратил внимание на необходимость отличать споры, в которых можно признать сделку недействительной, и когда такая возможность отсутствует, в принципе, в связи с несовершением оспариваемой сделки.

Таким образом, в случае, когда сторона не проявляла свою волю к совершению сделки, то такая сделка является несовершенной, права и обязанности по такой сделке лицом – не приобретенные, а правоотношения за ним – не возникли. По мнению БП ВС, если сделка, не совершена (договор, не заключен, в частности в связи с отсутствием в нем подписи, принадлежавшей одной из сторон), она не может быть признана недействительной.

По мнению БП ВС, занятие земельного участка фактическим пользователем нельзя расценивать как лишение собственника его права владения участком. Суд указывает на то, что в этом случае эффективным способом защиты является устранение препятствий в пользовании имуществом собственника, в частности путем предъявления требования о возврате такого участка (негаторный иск). На такое требование исковая давность не распространяется.

Считаем, что предъявление владельцем земли только негаторного иска не приведет к положительному результату, поскольку позитивное судебное решение по такому иску не будет служить основанием для отмены регистрации права аренды на земельный участок, совершенной на основании оспариваемого договора аренды земли, который не подписывал владелец земли. Поэтому для достижения желаемой цели владельцам земли необходимо также предъявить требование об отмене госрегистрации права аренды и прекращения такого права.

Но такие выводы БП ВС применимы только для договоров аренды земли, заключенных до 1 января 2013 года, поскольку до этой даты действовала госрегистрация таких договоров.

Проект землеустройства 

В этом вопросе суды кассационных инстанций не имели единого мнения, что привело к передачи дела № 688/2908/16-ц на рассмотрение БП ВС, по результатам рассмотрения которого Суд согласился с позицией Верховного Суда, изложенной в постановлении от 17 октября 2018 года по делу № 380/624/16-ц, согласно которой разрешение на разработку проекта землеустройства по одному земельному участку может предоставляться нескольким лицам. При этом сделано вывод, что невозможно предоставить единственный универсальный ответ на вопрос является ли поведение органа исполнительной власти или местного самоуправления, который дал разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земли нескольким лицам, правомерным или нет. Ответ на этот вопрос зависит от оценки такого поведения в пользу добросовестного или наоборот, которая должна проводиться в каждом деле отдельно, исходя из конкретных обстоятельств.

Также ВП ВС сделала вывод, что орган государственной власти или местного самоуправления должен возместить расходы, которые понесло лицо на разработку проекта землеустройства в случае, когда участок не был предоставлен ему в пользование, поскольку передан для удовлетворения государственных или общественных потребностей.

Но на сегодняшний день отсутствует практика по возмещению органом государственной власти и/или местного самоуправления затрат на разработку проекта землеустройства. При этом уже можно спрогнозировать, что практика возмещения государством средств на разработку проекта землеустройства будет негативной, что обусловлено проблематикой доказуемости требований и недостатком государственного бюджета для удовлетворения таких компенсаций.

Возобновление договора аренды земли 

Уже долгое время в спорах о восстановлении договора аренды земли руководствовались выводами Верховного Суда, изложенными в постановлении от 10 сентября 2018 года по делу № 920/739/17.

«Старая» позиция заключалась в том, что арендатору не требовалось сообщать арендодателю о его намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды, предусмотренным частью 6 статьи 33 Закона об аренде земли, а также не обязательной являлась передача проекта дополнительного соглашения.

Следовательно, суть возобновление договора аренды в порядке части 6 статьи 33 Закона об аренде земли заключалась в том, что арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока аренды, а арендодатель не возражает в возобновлении договора. Согласно этой позиции, основания для возобновления договора аренды, предусмотренные в частях 1- 5 и части 6 статьи 33 Закона об аренде земли не связанные друг с другом.

Однако в делах № 313/350/16-ц и № 159/5756/18 БП ВС решила отступить от выводов Верхового Суда относительно необязательности сообщения арендатором арендодателя о намерении воспользоваться правом на возобновление договора аренды и необязательности передачи проекта дополнительного соглашения для возникновения основания возобновления договора в порядке части 6 статьи 33 Закона об аренде.

БП ВС считает, что основания для возобновления договора аренды земли, предусмотренные в частях 1-5 и части 6 статьи 33 Закона об аренде земли, являются логически последовательными и связанными между собой.

Так, при продлении договора аренды в порядке части 6 статьи 33 Закона об аренде земли, Суд указывает на необходимости не только в уведомлении арендатором арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок в установленные сроки до окончания действия договора, но и добавить к такому сообщению проект дополнительного соглашения.

Однако, «новая» позиция применяется к договорам аренды земли, заключенным до 17 февраля 2011 года, поскольку статья 33 Закона об аренде земли была изложена в новой редакции.

Быть предсказуемым

БП ВС своими актами формирует новые подходы к единому применению норм земельного права и совершенствует «традиционную практику» в этой сфере. Считаем такую динамику достаточно позитивной, поскольку упомянутые решения Суда также вносят в правоотношения, касающиеся аренды земли, правовую определенность и предсказуемость, что является крайне важным для субъектов земельных отношений и развития национальной экономики.